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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

合生創展 隱形航母緣何十年蹉跎

  從2004年成為國內首傢銷售額超百億房企,到2013年銷售規模依然在百億徘徊,合生創展十年之間成為無可爭議的掉隊者。

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  商業模式變革、區域市場佈局、多元化演進、國際化拓展、企業管理制度改良以及政商資源更迭等幾乎所有民營房企所能遭遇的問題,都在這傢公司身上反復交織。

  不管是主觀上想規避單一平臺風險,還是客觀上的確無能為力,合生創展的沒落都是值得深入解剖的傢族企業典型樣本。

  徘徊十年

  1月17日下午,合生創展發佈公告,截至2013年12月31日的12個月,該公司合約銷售金額約為112.7億元,較此前一年的116.4億元下降3.2%。

  這意味著繼此前連續三年未能完成年度銷售目標後,合生創展在2013年仍未能實現當年150億元的銷售計劃。

  而在2013年年初的香港業績會上,時任合生創展副主席的張懿還曾公開表示,2013年的銷售目標是保住150億元,力爭180億。

  根據機構研判,合生創展的實力遠不止於此,因為根據招商證券研報推算,合生創展在2013年的可售資源高達450億至500億元。

  這說明合生創展去年的去化率並不理想,從上述貨值推算,隻要合生創展當年能達到35%的保守去化率,即可輕松完成全年目標。

  實際上,此前2010年至2012年,合生創展均制定瞭150億元的年度銷售目標,但當年分別隻完成銷售金額110.4億、99.4億和116.43億元。

  銷售乏力顯然是合生創展落伍的直接原因,十年前的2004年,合生創展銷售額突破百億,萬科銷售額僅為91.6億元,而如今合生創展銷售規模不到萬科的十分之一。

  2009年,房地產市場大幅回暖,合生創展實現銷售額150.9億元,創出歷史新高,但其在房地產行業中的排名已經下滑至第20名左右。

  時至今日,曾經與恒大地產、碧桂園、富力地產以及雅居樂並稱"華南五虎"的合生創展,其行業排名已經退居至50名前後。

  而恒大地產和碧桂園已經步入千億房企行列,富力地產和雅居樂開始向五百億規模沖刺,一批曾名不見經傳的房企也紛紛超越合生創展。

  不進則退,這是合生創展不得不正視的現實,萬科董事長王石對合生創展是"中國房地產界真正的航空母艦"的評價早已成為歷史。

  沉浮背後

  區域佈局單一、高溢價開發模式不合時宜、管理層動蕩、港式土地經營模式陳舊等,合生創展身上的諸多問題飽受業界質疑。

  在蘭德咨詢公司總裁宋延慶看來,合生創展區域佈局單一是其銷售業績無起色的直接原因。合生創展進入的基本為沿海的一線城市,其大多在執行比較嚴格的限購政策,一旦市場有風吹草動業績就會很脆弱。

  從2010年開始,合生創展適當加大二三線城市項目開發力度,完善業務發展區域的戰略佈局,分散市場集中所帶來的風險。

  但區域佈局調整效果並不理想,因為合生創展"高溢價、多囤地、慢周轉"的開發模式和"超級大盤、高端精品"的產品模式弊端日現,這與"高周轉、高杠桿、輕資產"的房地產主流開發模式顯然背道而馳。

  根據公告,2008年至2012年合生創展的毛利率分別為45%、42%、40%、46%和43%,在房地產行業中處於相對高位。

  高毛利模式實際上是一把"雙刃劍",因為每年的高額負債所導致的利息等成本支出龐大,難免會吃掉大量的凈利潤。

  尤其是對於大量囤積土地資源的合生創展而言,能否使企業的土地儲備增值高於資金成本,是其囤地的核心財務平衡點的關鍵。

  來自2013年初花旗研究報告顯示,合生創展共擁有3185萬平方米土地儲備,其中有1550萬平方米位於北京、上海、廣州及天津,一線土儲質量亦高於其他發展商,包括萬科、中海外及保利,平均土地成本每平方米1756元。

  這是典型的"多囤地,慢開發"的港式房地產開發模式,合生創展的商業邏輯是,未來地價上漲的幅度遠遠大於房價,規模擴張必將帶來堆積如山的存貨和借貸,高周轉之下土地儲備重置成本將持續高於企業的利潤積累。

  但這種開發模式在現實中不斷遭遇政策打擊,合生創展曾不斷因涉嫌囤地而飽受輿論質疑。不過,這與合生創展的高層頻繁更迭亦不無關系。

  自2008年以來,合生創展先後出現謝世東、陳長纓、薛虎、張懿等總裁的離職更換,另有董事局副主席趙海等其他高管不斷離開。

  有廣州地產界人士分析,合生創展近年來發展緩慢,不排除其實際控制人朱孟依有意為之,他的計劃意在讓集團朝著多元化發展,分散投資風險。

  這種佈局之下,合生創展僅僅被視為一個融資平臺,而朱孟依旗下另一個平臺珠江投資承擔著他多元化發展的使命。

  除房地產,目前珠江投資已經涉獵基礎設施、新能源、通訊網絡、管理咨詢、教育、醫療、金融投資等諸多領域。

  事實上,從2007年開始,珠江投資與合生創展的關聯交易就頻頻發生,朱孟依不斷地把有發展潛力的優質資產註入珠江投資。

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