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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

爭投養老地產 土豪 賺慢錢



  劉仁(化名)這幾年一直和老伴住在北京近郊小湯山,那裡比他們在城裡的傢寬敞,空氣也要好些。以前身體好的時候,他們每周末回城裡的傢和兒子聚一聚。

  最近,劉仁的生活陷入瞭兩難-兒子平時工作很忙,傢裡還有兩個小孩,劉仁並不願意和兒子媳婦一起住,然而,隨著年齡的增長,老兩口覺得生活上有些力不從心瞭,僅僅是每天買菜做飯對他們來說就是一項沉重的負擔,尤其是劉仁的老伴腳部骨裂之後,他們的日常生活更是受到瞭直接的影響。

  為瞭不麻煩子女,去養老機構尋求專業的護理成為劉仁的第一選擇。普通的養老院劉仁是不願意去的,不僅等位時間長而且條件還不太好。在兒子的建議下,劉仁開始關註北京周邊主打養老的社區。

  "未富先老"是中國老齡化的主要特征,劉仁卻屬於中國為數不多的先富起來的老年一族。他自己有養老資金的儲備,兒子一傢在企業做高管,在經濟上也有能力贍養父母。劉仁這樣的老人成為國內剛剛起步的養老地產的目標人群。

  看瞭一圈之後,劉仁發現大部分以"養老"為賣點的社區有一個共同的缺陷-與高檔的"適老性"硬件相比,醫療、護理等老年人最需要的軟件配套明顯不足。

  隨著老齡化的加速逼近,以老齡地產和老齡護理為代表的老齡消費是一塊可以預期的"大蛋糕"。由於中國老齡化時間表太快,很多方面都顯得猝不及防,養老地產缺乏明確的盈利模式,正在走"摸著石頭過河"的老路。對於地產商來說,最大的挑戰在於如何從過去"賺快錢"變為以長期投資的"賺慢錢"。

  各路資金押註養老地產

  全國老齡工作委員會辦公室9月末發佈的《中國老齡產業發展報告(2014)》稱,中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右,占GDP的比例將從8%增長到33%。老齡金融業和老齡房地產業將是增長的兩大亮點。

  根據這項報告,老齡房地產包括養老社區、老齡服務機構、異地養老房地產項目、城市老年公寓、現有住房的適老化改造、二手老齡房地產等。報告還預測,到2025年和2034年,中國老齡人口將分別突破3億和4億,中國將擁有全球最大的老齡房地產業市場。

  2013年被譽為中國"養老地產"元年,萬科、保利等多傢國內知名地產商在全國范圍內佈局養老地產,而在此前兩年,以泰康人壽為代表的保險資金早已率先進入瞭這一領域。

  2010年9月,保監會發佈《保險資金投資不動產暫行辦法》,保險資金正式獲準進入養老地產市場。有數據統計,保險系企業在養老地產領域的投資將超過2000億元。

  泰康是中國養老社區的先行者,早在2009年11月,保監會批準瞭泰康人壽養老社區股權投資計劃;2012 年4月,泰康人壽推出瞭國內第一款保險與養老社區相結合的"幸福有約"綜合養老計劃;同年 6月,養老社區在北京昌平奠基。

  泰康將北京的養老社區命名為"燕園",這塊位於白浮橋濕地附近的地塊,依山傍水,走京藏高速40分鐘就可以到北四環。

  泰康董事長陳東升曾透露,這一地塊是2011年土地市場低迷時泰康以不高的價格拍到的,後來2012年房地產市場突飛猛進,泰康一轉手就可以多賺15億,但他"不想賣",還是決定來做"泰康之傢",並將泰康之傢與泰康資產、泰康養老並列為泰康三大板塊。

  除瞭泰康之外,合眾人壽、平安、新華等保險公司也先後進入養老地產領域,有些項目已經啟動,有些仍然停留在"炒概念"的階段,一些保險公司拍到的養老地塊仍然在沉睡。導致項目難以啟動的原因各種各樣,最重要的一條是難以找到合適的盈利模式。

  從"賺快錢"到"賺慢錢"

  與保險公司可以追求長期穩定回報相比,養老地產未卜的盈利前景對於地產商來說挑戰更加明顯。據不完全統計,業內入手養老地產的地產商超過80傢,上市公司就有30傢左右,其中,不乏以"養老"為名圈地搞房地產開發的。

  萬科、保利等知名地產商也在嘗試不同的養老地產模式。萬科在養老社區、嵌入式養老服務中心以及自持老年公寓三個方向上都有嘗試。位於杭州良渚文化村的隨園嘉樹樓盤以"養老服務"為賣點,配有40餘項適老性能設計。

  早在2010年,北京萬科推出"幸福匯"項目,自持老年公寓,同時配備護理高雄免留車借款信貸年息機構、健康會所等適合老年人的服務設施。

  今年10月,上海萬科首個養老地產項目落地上海萬科城市花園-社區內嵌入式的養老服務中心"智匯坊"。通過小區內萬科活動中心改造,增補養老機構,為小區客戶提供養老服務。

  也是在10月,保利地產的第二個養老公寓上海"西塘-和熹會"投入使用,這是保利繼2012年首個北京養老地產項目後的新一個養老產品。和熹小港區農地貸款率利最低銀行會養老公寓也被保利集團視作地產開發銷售之後的又一商業模式。

  《第一財經日報》記者在調查中瞭解到,當前養老地產主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售並舉制等幾種模式。在這些模式之下,養老地產高額的開放成本和長期的運營成本根本無法回收,基本上處於"全行業"虧損的狀態。

  一位專門從事養老地產研究的人士稱,地產商是習慣於賺快錢的,房子蓋好瞭賣出去,生意就算做完瞭,而養老地產的產業鏈特別長,建完房子隻是完成瞭一部分,更關鍵的是後續的管理。

  "開發商變成瞭管理者,賣房子的變成瞭護工,他們之前確實沒有這樣的經驗,所以很多項目走到一半都走不下去。"這位人士說。

  陳東升在9月初首屆中美醫療峰會上接受媒體采訪時稱,當前養老特別熱,很多企業稱要投資,但真正進入這個行業的並不多,因為養老不是個暴利行業,這種商業模式對資金要求量大、沉淀時間長、市場回報慢。

  但他相信,養老的商業模式一旦產業形成規模、走上軌道,就不會受到經濟周期波動的影響,是符合保險公司要求長期的、穩定的和追求高回報資金的性質。

  未來10年泰康人壽將投資1000億元用於全國約15個連鎖養老社區建設。陳東升說,以養老為代表的醫養板塊是核心戰略,是做瞭20年、30年、50年的準備。

  劉仁其實並不關心開發商是否能賺到錢,他關心的是自己付出的高額養老費用能否得到等值的服務,尤其是醫療護理方面的服務能否保障。這也正是當前養老地產上的一大短板。

  很多以"養老"為賣點的地產項目,由於對於入住者年齡沒有硬性的限制,使得養老地產成為一個噱頭,在這些社區中一些開盤買房時針對老年人的承諾在入住一段時間便會難以為繼。

  難以為繼的背後深層的原因在於國內老齡康復護理服務業處於嚴重供給不足的狀態。根據老齡辦對城鄉老年人口健康情況的調查,在平均約19年的餘壽中,健康餘壽隻有9年左右,其餘10年基本上是帶病或失能狀態。

  老齡辦調查還顯示,現有的民辦養老機構絕大部分隻能提供日常生活照料,僅有10%以護理康復為主。養老機構中醫護人員數量少、學歷低,護理人員年齡大、技能差的現象很普遍。民辦養老機構中醫護人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護工比重僅為7%,絕大部分護理人員年齡在四五十歲以上。

  護理人員的缺乏和護理質量的低下已經是制約中國高端養老業發展的一大瓶頸,這個問題顯然不是保險企業和房地產商依靠自身的力量能夠解決的。

  還有不到200天,"燕園"將迎來第一批住客,泰康養老社區服務體系由生活服務體系、醫護康復體系、活力文化體系三大部分構成,醫養結合成為吸引老年人入住的一大特色。

  高端過剩低端缺乏

  也許正是由於養老地產的前景不明,投身這個領域的商傢以"理想"來為自己打氣。宋衛平的綠城烏鎮雅園就曾被形容為"理想主義"在養老事業勇往直前的典型。一些業內人士也對開發商提出善意的提醒,做老齡產業要有愛心,不能總想著賺大錢。這聽起來不像"在商言商",但反映出瞭中國的現實-中國超過99%的老年人是沒有像劉仁一樣有支付能力的。

  養老地產面臨的局面是"有錢的人還沒老,老瞭的人卻沒錢",養老社區普遍將自己的目標人群定位為"高知、高幹、高管"人群。然而,先富起來的人畢竟是少數,如何找到消費能力與高收費相匹配的客戶是銷售養老地產首先要解決的問題。

  記者在北京周邊調查時發現,養老地產基本上都是打"高檔牌",每年養老費用在10萬以上,此外還要繳納數量不等的入門費。

  這個水平顯然不是一般老年人能夠支付的。

  中國科學院研究院唐鈞此前接受媒體采訪時表示,我國2億老年人口是以中低收入的勞動者為主的社會群體,其中,有1億老人生活在農村,城鎮職工中約有 5000萬領取月均2000元養老金的退休人員、1000多萬領取月均4000元養老金的機關事業單位的退休人員。對於這些人的養老問題隻能由非營利組織來解決。

  清華大學就業與社會保障研究中心主任楊燕綏在接受本報記者采訪時也表示,中國需要大力發展養老服務社會組織,要向養老服務提供者和購買者讓利,才有更多的老年人買得起服務。

  她認為,當前民辦養老中高端機構已經出現過剩的苗頭,而中低端的卻供給嚴重不足,政府需要在引導民間資本進入中低端養老機構方面做出更多的政策指引。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/07544594814.shtml

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