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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

專傢稱遺產稅起征點80萬不實際 應500萬元起征



進擊的樓市之長沙金九銀十

  近日,有媒體報道稱,業內專傢透露"征收遺產稅被寫入十八屆三中全會文件草稿",消息一出便引發廣泛關註。雖然相關當事人表示否認,但"征收遺產稅"再度惹來諸多議論。而今年國務院同意並轉發國傢發改委等部門《關於深化收入分配制度改革的若幹意見》稱,"研究在適當時期開征遺產稅問題"。

  遺產稅應在什麼時候征收?征收應註意哪些方面?有哪些國際經驗可借鑒?針對遺產稅及系列問題,京華時報記者采訪瞭北京大學財經法研究中心主任、中國財稅法學研究會會長劉劍文教授。

 □開征前提



  先建財產評估和登記制

  短期內要出臺遺產稅比較困難,我國並沒有建立起財產登記制度、財產申報制度和財產評估制度

  京華時報:您認為國傢應在什麼時間點,或者說具備什麼條件之後,出臺遺產稅制度?

  劉劍文:10年前國內學界和有關部門曾集中討論過出臺遺產稅的問題,但由於當時條件並不適宜,遺產稅並沒能推出。從目前情況看,不少條件仍不具備,短期內要出臺遺產稅還是比較困難的。出臺遺產稅並不是我國現時財稅體制改革的重點,加上我國並沒有建立起財產登記制度、財產申報制度和財產評估制度,以及應當充分考慮社會對這一稅種的承受力、廣泛的民意基礎等問題。

  在征收時,包括房產、珠寶、字畫、股票等各類有價資產都應該納入征稅范圍,而不宜劃定免稅資產范圍。參照個稅的征稅方式,遺產稅也應實行分檔遞進的累進制稅率,涉及資產額越高,稅率也相應提高。如可考慮以3%至5%的稅率為初始稅率,最高稅率則不超過50%。

  京華時報:遺產稅開征的話首先該解決什麼?征收稅款的方式應該是什麼?

  劉劍文:拋開操作層面問題,其實國傢應該首先解決制度層面的問題,尤其是開征遺產稅的法律邏輯。今年全國"兩會"期間,30多位全國人大代表曾將《關於終止授權國務院制定稅收暫行規定或者條例的議案》正式上交本屆全國人民代表大會議案組,激發瞭各界對稅收立法權回歸人大的熱烈期盼。因此如果征收遺產稅,作為一個新稅種,絕不能再以國務院行政法規的形式來實現,而要以全國人大立法的方式推出,用立法主導來化解社會矛盾。

  目前國際上征收遺產稅主要以兩種方式呈現,一是總遺產稅制,二是分遺產稅制。總遺產稅制是指稅務部門先確定遺產總額,根據資產評估結果相關繼承者納稅後,才能繼承剩餘的遺產。這種方式相對來說更利於稅務部門征收稅款。分遺產稅制則是指相關繼承者先分配繼承遺產,稅務部門根據資產評估各人的繼承額,再確定稅額,並要求繼承者繳納遺產稅。這種方式對納稅人更為有利一些,但對稅務部門來說,存在遺產繼承後稅款可能不好收繳的問題。

  □起征點新店汽車貸款三重房屋信貸



  應對500萬元以上部分征稅

  起征點為80萬元的說法,是來源於10多年前的文件,其內容早已過時,不具有可操作性

  京華時報:遺產稅或將開征引爭議,有一種說法是起征點為80萬元,但有網友稱80萬元起征過低,這個標準有"雁過拔毛"之嫌。您認為呢?

  劉劍文:起征點為80萬元的說法,是來源於10多年前有關部門擬推出的《中華人民共和國遺產稅暫行條例(草案)》等文件,其內容早已過時,不具有可操作性瞭。如果在近期內推出遺產稅,因為現在受通貨膨脹等因素影響,確實應當考慮較大幅度地提高起征點,可否考慮對500萬元以上部分征稅。

  因為遺產稅應該定義為一個解決貧富差距、深化收入分配改革的稅種,是個人所得稅的一個有益補充。遺產稅並非一個大眾化的稅種,應定性為一個小眾稅種,隻向高收入人群征收,絕不能面向工薪階層等中低收入群體征收。

  京華時報:遺產稅開征,政府部門還有哪些需要註意的問題?

  劉劍文:有關部門應註意福利接軌問題。發達國傢征遺產稅主要用於教育、醫療、養老等社會福利,我國也要在這些方面加強建設。

 □征稅與房產



  可拍賣房產籌現金繳稅

  當繼承者繼承大額房產後無足夠現金繳稅時,可以通過拍賣房產等方式籌得現金並繳稅

  京華時報:有觀點認為,由於近年來房價迅速攀升,比如北京地區一些炙手可熱的學區房,現在賣到七八萬元每平方米,對於動輒價值千萬元的房產,如果是傢庭唯一住房,作為遺產留給子女,但子女又交不出數百萬的遺產稅,是否要被剝奪繼承權?拍賣房產?

  劉劍文:如果實行分遺產稅制,當繼承者繼承大額房產後無足夠現金繳稅時,從理論上是可以通過拍賣房產等方式籌得現金並繳稅的,相關繼承人也可繼承繳稅後的剩餘資金。

  京華時報:最近"以房養老"的問題受到外界普遍關註。價格合理、條件較好的養老院成為老人的心頭渴望。若出臺遺產稅,會不會增加老人的心理負擔?

  劉劍文:這方面國傢應該加強宣傳,使公眾意識到"以房養老"的本質其實是一種融資、理財的方式,要強調養老這一社會問題主要是政府的責任,與遺產稅問題事實上相關度並不高。

  □防財產轉移



  需改善投資環境留住國民

  對於資產是必須要加強監管的,要先建立起強力的財產評估制度

  京華時報:遺產稅開征,可能導致一些富裕階層為瞭避免死後遺留的財產被課以重稅,而在生前多消費或浪費,甚至將大量財產轉移到國外等,那麼,您認為如何避免這種大量不動產的稅前轉移?

  劉劍文:遺產稅推出還是具有一定積極意義的,不能說因為有這方面的顧慮就不推出。首先,不動產就是無法直接轉移走的;其次,國內實行的外匯管制制度,也在一定程度上限制瞭大量不動產和現金的轉移。而且即使不征收遺產稅,部分富豪移民其他國傢的事件也不斷上演。要讓企業傢等高收入階層正確認識遺產稅問題,其實更多的應該是靠國傢改善投資環境,健全企業生產經營的法律環境。隻要我國經濟仍能長期持續繁榮地發展,為瞭爭食這塊巨大的經濟蛋糕,絕大多數企業傢並不會僅僅因為遺產稅問題,就放棄在中國的發展機會而轉移資產到國外。因為目前美歐日等發達國傢的經濟增速持續低迷,這些企業傢移民過去,並不能立竿見影地就找到新的經營項目。我預計即使推出遺產稅,也不會引發大規模財產轉移的浪潮。

  京華時報:除瞭轉移財產,有些富人可能會采用避稅手段,這如東石鄉二胎房貸何預防?

  劉劍文:對於資產是必須要加強監管的,例如官員財產不申報不公開,一個人用多個身份證分散資產達到避稅目的等問題,都要加以堵漏。

  操作時最核心的問題是先建立起強力的財產評估制度。2013年8月,十二屆全國人大常委會第四次會議對《中華人民共和國資產評估法(草案)》二次審議稿進行瞭審議,有關部門正在推進這一工作。此外,包括官員財產申報制度以及公民財產登記制度也要加快建立,為遺產稅推出進行準備,增強稅務部門的執法能力。

  對非法轉移資產,可通過我國與相關國傢的雙邊合作協定,共同加以查處。

  □國際經驗



  切忌向中低收入群體征稅

  註意使遺產稅不要成為中低收入者的負擔,不要與普通百姓爭利

  京華時報:您認為其他國傢在遺產稅制度方面,有哪些教訓是我們應該避免的?

  劉劍文:遺產稅曾被很多國傢采用,也一直伴隨著社會爭議。近年來曾有中國香港、澳大利亞、意大利等國傢或地區停征過遺產稅。其原因就包括因為起征點和稅率設置不當,導致征收到瞭不少社會、傢庭負擔都較大的中產階層頭上,背離瞭調節高收入人群收入的初衷。

  美國則是一個多數富人支持征收遺產稅的國傢。小佈什政府曾提議取消遺產稅,卻遭到廣大富裕階層的反對。理由一是美國富人擔心取消遺產稅會使其子女失去進取、創業的自主精神。理由二是部分富人也擔心政府取消遺產稅後會在其他領域加稅,反而不利於其企業運營。目前美國個人遺產稅的起征點較高,為500萬美元,夫婦是1000萬美元起征,稅率為35%。

  京華時報:中國的綜合稅率被一些人士認為相對較高,如果遺產稅出臺,會不會讓外界進一步加深政府與民爭利的印象?

  劉劍文:註意使遺產稅不要成為中低收入者的負擔,不要與普通百姓爭利。除瞭將遺產稅界定為高收入者稅,不向中低收入者征收外,應該進一步明確遺產稅的屬性,是屬於中央稅收,還是地方稅收,不過,我傾向於地方稅收。根據其屬性再確定其稅款投向的具體領域,盡量將其用於民生領域,使公民意識到其是取之於民、用之於民的。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-09/08113620346.shtml

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