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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  21世紀網在小區內看到,北區一棟塔樓已完成瞭主體建設,不過外部的圍墻尚未拆除,樓外的道路沒有進行硬化處理。當地居民介紹說,這一樓盤建設一年多時間,現在應該是內部裝修和綠化。

  據悉,日前深圳和北京兩個城市已經為解決小產權房的問題進行瞭試點,這兩座城市把小產權房納入到保障房、公租房、經濟適用房系列,此外,還通過交一部分稅來加以規范。

  宏福苑新的小產權房正在建設和銷售之中,而根據此前的規定,北京市已經不允許再新建新的小產權房。

  2006年12月30日,龍蟄公司將這一地塊的業主變更為北京施耐通電氣技術有限公司。2010年1月10日,施耐通又將其出租給北京龍聚天成房地產開發有限公司。2010年2月18日,該公司將土地轉租給名為蘇金權的個人。之後,蘇金權將土地分租給趙某、葉某。葉某又先後將部分土地租給方志平和張擁軍。2011年初,蘇、趙、葉、方和張5人,便在各自分租的土地上建房。

  此外,今年年初以來,小產權房價格突飛猛漲。以宏福苑為例,該社區年初的二手房價格為每平10000元,現已漲至每平米1.6萬元,漲幅達50%。而被稱為北京最大小產權房社區的通州太玉園,去年年底該區域的房價為每平米6200元,而今房價在9000元-1萬元之間,漲幅同樣約為5成。

  而有北京地理位置最好小產權房之稱的頤和山莊,2013年房價漲幅同樣驚人。今年一月,頤和山莊二手房價格為每平米1.55萬元,到瞭11月,價格已經攀升至每平米2.1萬元。

  不過現在看來,小產權房轉正仍難確定。

  拆除現場的保安告訴21世紀網,這裡已經拆瞭十幾天瞭,估計還有十天樣子就能完工。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-12/08262490503.shtml

  浙江省公共政策研究院研究員楊遴傑亦認為,小產權房是否能轉正,完全看政策如何確定。但是由於地方債務與土地市場密切相關,在沒有找到妥善解決地方債務的辦法前,估計很難大面積放開小產權房轉正,更不用談小產權房建設問題。

  2012年北京市對小產權房整頓之時,宏福苑一度被禁止過戶,而今這裡不僅已經恢復過戶,而且還在對外銷售期房。

  不過,從北京全市看,東貫市村小產權房拆除顯然還沒有對其他項目產生震懾作用。就在東貫市村小產權房拆除的同期,21世紀網在同處昌平的有京北最大小產權房社區之稱的宏福苑看到,幾棟新樓正在熱火朝天的建設中,而且這些未完工的新建小產權房已經在市場上進行銷售。

  資料顯示:這塊小產權房所在的土地原本屬於東貫市村經濟合作社。1998年,由於企業經營不善,這塊地就被村集體用於抵押貸款,抵押給瞭當時的信用社。2003年11月,因村集體無法還清貸款,信用社將該地資產轉讓給北京龍蟄商貿有限公司。

北京市昌平區陽坊鎮東貫市村最近成為外界關註的焦點,原因在於該村的13棟約4萬平米無人居住的小產權房近日被拆除,這是北京已經查處的最大的小產權房區域。

  同策咨詢研究部總監張宏偉向21世紀網表示:試點處理"小產權房"大致有兩個辦法:第一、購房者通過支付"轉化費用"將"小產權房"轉正,從而使"小產權房"擁有合法的商品住房身份和地位。第二、地方政府購買大量"小產權房",通過內部流程轉換使"小產權房"合法化,最終沖抵保障性住房的建設任務。

  13棟樓房尚未出售,也一直沒有住人,拆遷工作因此得以順利進行。不過這一方法並不能適用於北京大多數的小產權房社區。

  而《北京市昌平區土地利用總體規劃(2006-2020)》顯示,此次拆除的小產權房涉及的土地現狀是建設用地和林地的土地,未來將恢復為一般農用地。昌平區相關負責人表示,建設方改變瞭土地的用地性質,且未取得鄉村建設規劃許可,因此在這塊土地上建設的房屋屬於"違法建設"。由於該地塊產權特殊,待地上建築物拆除後,還要經過相關的法律程序,最終將土地的產權歸為集體土地,並按照相應的規劃恢復為一般農用地。

  小產權房繼續建設中

  2012年10月,北京市政府召開專題會議,研究瞭清理整治小產權房等事項。會議提出,解決小產權房問題,首先要堅決杜絕出現新的小產權房,對在建在售的要堅決處理,立即叫停,註重廣泛發動群眾舉報,做到早發現、早整治。對歷史上形成的小產權房,要分析原因,分類研究處理辦法。

  據瞭解,宏福苑小區所在的位置之前是鄭各莊村民的耕地,後來鄭各莊村企合一的民營企業宏福集團開始在這片土地上開發小產權房,至今已有十多年歷史。

  除受普通商品房帶動影響外,最近轉正的傳言也成為小產權房價格上漲的催化劑。

  從立湯路向北,行至定泗路再向西,就到瞭京北最大的小產權房社區-宏福苑。

  事實上,此前監管部門已經開始尋找解決小產權房問題的辦法。在2012年2月,國土部在"2011年房地產用地管理調控等情況"新聞發佈會上表示,2012年起將限期處理土地閑置等違法違規類案件,包括試點處理"小產權房"問題。

  21世紀網此前走訪頤和山莊、太玉園等小產權房社區時,當地居民對自己居住的小產權房是否會被拆除都信心十足。"小產權怕什麼,又不是咱一傢。這麼多人呢,拆瞭總要給我們一個住處。"

  此前,國務院發展研究中心,首次公開瞭其為十八屆三中全會提交的"383"改革方案總報告,該方案提出"在集體建設用地入市交易的架構下,對已經形成的小產權房,按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金,妥善解決歷史遺留問題。"該表述引發業內的強烈關註,小產權房有望"轉正"的預期漸長。

  而某地產研究院楊紅旭則直言,法律層面不支持集體建設用地入市,更不支持小產權房轉正,隻有試點的可能性,沒有全國大規模鋪開的可能性。瑞芳區民間二胎借款

  而當地的地產中介則表示,這棟樓已經基本賣完瞭,今年年底就可以交房,不過還有幾套沒有賣。如果想選擇餘地大一點的話,北區還有幾棟樓正在蓋,明年年底可以拿鑰匙。其中一棟前天告訴我們可以賣瞭,你有興趣的話可以考慮下。

  根據地產中介指引的道路,21世紀網在南區看到幾個正在施工的工地,雖然已是夜晚,工地上燈火通明。一位當地的裝修公司介紹,這兩棟樓剛開始蓋,但已經開始賣瞭。

  當地的地產中介也向21世紀網表示,現在買期房首付6成,剩餘的4成等交房的時候付,合同和宏福集團簽,交房前不允許買賣。

京小產權房價半年漲5成拆的無人住 新建仍盛行

  2012年6月,北京宣佈集中清理整治小產權房。9月17日,北京市國土局公佈瞭2008年以來在建在售的79處小產權房項目,並要求在建在售的小產權房項目堅決停建停售。宏福苑也被列入北京市國土局點名清理的79個小產權房項目之中。

  "法不責眾、人多勢眾"的心態,讓已經購買小產權房的人有恃無恐,而這一理由同樣吸引著更多的人繼續購買。這也讓小產權房的問題越發的棘手:拆除則意味著需要解決幾百、幾千甚至幾萬人的居住問題,而這顯然不是一句拆或者不拆就可以解決的。

  不過現在看來,上述政策並沒有影響宏福苑新的小產權房開發和銷售。

  價格半年漲5成

  2013年,北京樓市依然很火,伴隨著商品房價格的上漲,小產權房價格也一路攀升。

  以上文所說的宏福苑為例,今年年初,這裡的二手房價格為每平米一萬元,而今這裡房價已超過每平米一萬六千元。不到一年,漲幅約50%。

  再看被稱為北京最大小產權房社區的通州太玉園,去年年底該區域的房價為每平米6200元,而今房價在9000元-1萬元之間,漲幅同樣約為5成。

  在隨後的10年中,該地被多次轉手。

  東貫市村樣本

  而據附近的地產中介介紹,宏福苑小區很大,按樓號算超過80個,目前這裡的常住人口已經達到瞭20萬人。

  一位2個月前購買瞭宏福苑期房的業主告訴21世紀網,當時購買的價格每平米為1.4萬元,現在已經超過一萬六瞭。這位業主勸道:"你有錢的話趕緊買,要轉正瞭,現在幾天就變一個價格。"

  而根據北京市國土局2012年9月17日公佈的要求停止在建在售的79個小產權房項目名單中,宏福苑榜上有名。

  有媒體報道稱:廣州市社會科學院研究員、廣州市房地產行業協會專傢談錦釗表示,法律規定,土地是國有或者集體所有,集體所有的土地都是通過征用補償轉化為國有土地才能進入市場交易。"現在購入,個人認為能搏到轉正的可能性隻有20%,風險太大,不值得。"

  已有的小產權房還有解決,新的小產權房仍在不斷的增加。雖然最近相關部門重拳出擊,強行拆除瞭東貫市村的13棟小產權房,但這一動作並沒有影響其他小產權房正常建設和銷售。

  此外,據當地人介紹,這裡的房子建設時間已有兩年,分為兩期,第一期已基本完工,第二期也已過半,誰知道這樣就被拆瞭。"房子一直沒有對外賣,隻有少部分工地員工在裡面住,拆遷的時候要求他們帶著東西出來。"

內容來自sina新聞

  張宏偉認為,試點處理"小產權房"存在著一些問題:首先,地方政府購買大量"小產權房"抵保障房任務。但由於購買所需資金量比較大,有可能進一步為當前地方政府的債務雪上加霜,導致政府更加依賴土地財政解決當前地方債務的問題。其次,從購房者通過支付"轉化費用"將"小產權房"轉正,也就意味著這些"轉化費用"就是違法成本。如果違法成本不是很高,那麼,有可能會導致在執行層面更多的集體土地上建設"小產權房"。

  據瞭解,這個正在被拆除的院落裡,原有13棟約4萬平米的小產權房,是北京已經查處的最大的小產權房區域。這些小產權房大多是按照"出租屋"的形式建設。體量最小的一棟樓,有80個單間,中間走廊一通到底,兩側各有約40個單間,房內有3平方米左右的衛生間,陽臺裝上瞭下水管道。此外,還有些樓房按照一居室或者兩居室的形式建設。

  走進村子,在東北方向一個大院裡,幾輛工程車正在忙碌,原先的建築已經變成瞭瓦礫,鋼筋和水泥塊堆成瞭一座座小山,數十位工人正在緊張的忙碌著。



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  秋天的東貫市村一片寧靜,村口幾位老人悠閑的曬著太陽、聊著天,一切與北京其他農村無異。然而近期一則小產權房拆除的消息,使這座平靜的村落成為輿論關註的焦點。

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