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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  此外,還有一些細節數據也顯示瞭銀行業與房地產業的"親密",例如光大銀行2013年上半年前十大貸款客戶中,有四大客戶來自房地產業。

  從上述數據可以計算,2012年主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額約為12.27億元。與上市銀行2012年年底的數據進行對比可以發現,16傢上市銀行的"涉房貸款"餘額合計占到瞭主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行合計貸款餘額的83%左右,其餘各類金融機構(包括非上市銀行)合計的貸款餘額占比僅為17%左右,上市銀行與房地產業的親密度得到進一步的驗證。

  不過,從目前的數據來看,資金量和流動性比較寬裕的國有大行和多數股份制銀行仍然比較青睞房貸個貸業務,剔除民生銀行後,16傢上市銀行貸款餘額的排名與資產規模的排名相似度較高:截至去年中期,貸款餘額前五名被五大行所包攬,占比前五名則為"四大行+光大銀行";貸款餘額緊隨五大行的銀行分別為招商銀行、中信銀行、興業銀行、浦發銀行和光大銀行,占比較高的還包括招商銀行、交通銀行、北京銀行、興業銀行等。

  相對而言,貸款額並不突出(641.4億元)的北京銀行,在占比指標的排名中位列第一,占比為11.72%。在股份制銀行中,招商銀行對於房地產行業對公貸款顯得意興闌珊,不僅規模排名排在民生銀行、中信銀行、興業銀行、浦發銀行之後,占比更是在16傢上市銀行中排名墊底,僅為5.03%。當然,這與招商銀行擅長零售業務的特點是相吻合的。

  招行占比最低桃園市銀行短期借款

  據記者統計,截至去年6月末,16傢上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款餘額合計33104.41億元,較2012年年底的31532億元增長瞭4.98%,增速遠慢於上市銀行各行業貸款的平均增速。

  此外,還有一些銀行房地產業貸款的餘額並不驚人,但是房地產業客戶占據瞭其前十大貸款客戶。例如,光大銀行2013年上半年前十大貸款客戶中的第二名、第四名、第名七和第八名全部來自於房地產行業,4傢公司合計的貸款餘額達到瞭137.53億元,而光大銀行合計的房地產業貸款餘額僅為91仁愛區房屋二胎4.82億元,4傢公司合計餘額的占比超過瞭該行房地產全行業貸款餘額的15%。從這一細節指標來看,光大銀行與房地產業大客戶的親密度也比較高。此外,興業銀行2013年上半年貸款行業分佈前五位為:"個人貸款"、"制造業"、"批發和零售業"、"房地產業"、"租賃和商務服務業"。

  報告稱,截至去年12月末,地產開發貸款餘額1.07萬億元,同比增長9.8%,增速比上季末低3.3個百分點。房產開發貸款餘額3.52萬億元,同比增長16.3%,比上季末高1.4個百分點。個人購房貸款餘額9.8萬億元,同比增長21%,增速比上季末低0.2個百分點;全年增加1.7萬億元,同比多增7389億元。保障性住房開發貸款餘額7260億元,同比增長26.7%,增速比上季末低4.6個百分點;全年增加1530億元,占同期房產開發貸款增量的31%,比1-9月增量占比高2.9個百分點。



  逾八成"涉房貸款"

  民生占比不足5%

  當然,如今上市銀行對於房地產貸款的質量把控十分嚴格,"多數銀行早已經實施瞭名單制管理,"一位上市銀行內部人士對記者表示,"因此房地產行業貸款的不良貸款率通常是遠低於各行業平均數的"。

  中國銀行在2013年半年報中就明確表示,"優化房地產行業信貸結構,支持保障性安居工程","認真落實國傢房地產調控政策和監管措施,加強對政策和市場的跟蹤研究與分析,強化資金封閉管理,開展房地產貸款壓力測試,及時排查風險"。

  事實上,去年曾經數次傳出民生銀行、平安銀行停止房貸業務,民生銀行也曾經向媒體回應稱,"從未停止房貸業務",但是"近年我行把有限的貸款額度優先用於小微企業,房貸規模相對不大"。平安銀行也表示,"總行上收瞭分行的房貸審批權限,房貸業務審批將全部在總行進行。對於分行上報的住房貸款需求,總行會優先支持自住性住房的貸款需求,限制投機性住房業務。平安銀行也會根據國傢相關政策以及銀行具體情況,隨時調整房貸相關政策"。



  建設銀行的"房地產開發類貸款重點支持信用評級高、經營效益好、封閉管理到位的優質房地產客戶和普通商品住房項目","以支持居民安居為己任,致力於為客戶提供更加豐富的產品和優質專業的服務。針對中低收入群體特點,發放保障房個人住房貸款"。



  16傢上市銀行中,有4傢銀行2013年中期的房地產業貸款餘額的絕對值低於2012年年底,分別為招商銀行、中信銀行、民生銀行和工商銀行;此外,另有7傢銀行房地產業貸款的占比出現或多或少的下降,分別為交通銀行、建設銀行、北京銀行、華夏銀行、寧波銀行、光大銀行、浦發銀行。

  中行對公餘額最高

  再以興業銀行為例,該行2013年上半年整體的不良貸款率為0.57%,其中房地產(6.79, 0.01, 0.15%)業的不良貸款率僅為0.06%,在20大類的行業中處於第7低的水平(農業、公共管理和社會保障、衛生三大行業的不良率為0,其餘幾個不良率特別低的行業也大多不是純粹市場化競爭的行業,如科研、電力行業等)。

  建行個貸占比逾20%

  據本報記者獨傢統計,截至去年中期,16傢上市銀行"涉房貸款"的合計餘額(均采用集團或合並口徑相關數據)為110593.73億元,較2012年年末的101322.97億元增長瞭9.15%。上市銀行"涉房貸款"各自的占比(占各行貸款和墊款總額)分別在13%-28%之間。其中,中國銀行對公和對個人相關的房地產貸款合計占比最高,達到27.77%;民生銀行的合計占比最低,僅為中國銀行的一半左右(13.93%)。

  數據顯示,16傢上市銀行截至去年中期個貸業務中的房貸餘額合計為77489.32億元,較2012年年底的69790.19億元增長瞭11.03%。而且,從絕對值來看,涉房貸款中,個貸的餘額遠遠高於對公開發貸等貸款的餘額,甚至達到瞭對公貸款餘額的2.34倍。

  比較有趣的是,16傢上市銀行對於房貸個貸的態度可謂迥異,最為極致的兩個樣本分別是建設銀行和民生銀行。

  由於各自的業務傳統和發展模式不同,數據展現出來的局面是兩傢銀行在對公和對個人的"涉房貸款"領域展現出極大的區別。

  截至去年中期,建設銀行對公業務部分的房地產貸款餘額為5260.41億元,占比僅為6.5%,而個人房貸業務的餘額高達17156.16億元,占比高達21.2%,兩項業務合計占比27.7%,僅次於中國銀行的27.77%(中國銀行去年中期房貸個貸餘額14632.9億元,占比為19.67%)。

  民生銀行去年中期"涉房貸款"中,對公業務部分的占比達到瞭9.48%,而個貸部分的占比僅為4.45%(16傢上市銀行中的最低值,排名倒數第二的平安銀行(11.97, -0.11, -0.91%)的該項指標也達到瞭8.94%)。而前述記者統計顯示,去年中期,16傢上市銀行個貸的餘額遠遠高於對公開發貸等貸款的餘額,甚至達到瞭對公貸款餘額的2.34倍。民生銀行的特立獨行再次顯現。

  業內人士指出,利率市場化將促使銀行調整貸款結構,降低對房貸的傾斜力度。相對於小微貸、企業貸等流動資金貸的短周期和高利率,房貸長則二三十年,短的也要五年,降低瞭銀行資金的流動性和靈活性,而且由於是低風險業務,利率水平不可能太高,對銀行來說不具備太高的吸引力。過去由於利率不能自由浮動,銀行更傾向於低風險的業務,但未來隨著利率市場化的推進,銀行會把更多的資源投入到高利率的業務,這是市場導向的必然結果。

16傢上市銀行涉房貸款超11萬億 建行個貸占比逾20%

  支撐一座座摩天大樓的不僅僅是鋼筋水泥,更重要的是動輒數以億元計的資金,這也正是銀行業與房地產業"親密合作"的根基。



  來自上市銀行

  央行春節之前發佈的《2013年金融機構貸款投向統計報告》顯示,去年12月末,主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額14.61萬億元,同比增長19.1%,增速比上季末高0.1個百分點;全年增加2.34萬億元,同比多增9987億元,增量占同期各項貸款增量的28.1%,比1-9月增量占比高0.5個百分點。

  由於絕大多數上市銀行並未詳細披露其前十大客戶的行業細分,因此,還有哪些銀行的大客戶比較集中於房地產業目前還難以預計。

內容來自sina新聞

  其中,中國銀行房地產業貸款的餘額最高,為6027.55億元,占其貸款和墊款總額的百分比為8.1%;工商銀行和建設銀行的餘額同樣超過瞭5000億元,但是占比並不突出,分別僅為5.77%和6.5%,在上市銀行中均位居後五名。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08152611447.shtml

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