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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

  據瞭解,20大標桿房企拿地金額連續多月銳減,4-9月連續6個月不足200億元,最近4個月更是在百億周圍徘徊。9月,20大房企僅萬科、萬達、華潤、世茂、遠洋有拿地記錄,合計拿地金額僅146.4億元。

  今年1-9月,萬科拿地權益金額僅為200.63億元,而去年同期,萬科累計新增項目77個,權益地價款629.5億元,今年前三季度拿地金額同比減少瞭429億元,降幅達68%。

  萬科內部人士也坦言,萬科也沒辦法做到在市場低迷時去大手筆買地,每次市場調整時,房企首先想的是如何保存現金過冬。

  "今年土地價格沒怎麼降,西區房屋民間二胎沒有達到我們的心理預期,不存在後悔沒買地的問題。"萬科內部人士告訴記者,由於2013年拿瞭較多地,足夠兩三年的開發,而今年市場冷淡,樓盤銷售速度也不夠快,因此拿地確實減少瞭很多。

  受資金壓力和銷售預期悲觀等多重因素影響,房企今年的拿地熱情幾近澆滅。

  "現在很多企業都慶幸去年下半年以來拿地少瞭,去年拿瞭高價地的,現在都非常頭疼。"一位房企業內人士告訴記者,現在小房企資金處於斷裂邊緣,大房企都把持著盡量多的現金等著收購市場上開發不下去的項目,這比直接去招拍掛拿地更有議價能力,所以萬科每次都歡迎調整。

  萬科內部人士說,公司的經營策略是,認為價格合理及風險可控就會去拿地。但實際上,萬科的拿地策略,也是隨著市場在跌宕起伏。

  業內眾所周知的是,在市場低迷時逆市買地,往往比市場火熱時擠破頭去搶地要來得劃算。

  不過,9月以來,房企拿地節奏逐漸加快,顯示出開發商對後市仍然存有樂觀預期。

房企前9月拿地額銳減千億 四季度土地市場迎轉機

 "四季度市場會好轉"

  據中原地產統計,今年前9個月,20大標桿房企合計拿地僅2028億,相比2013年同期的3698億,減少瞭1670億,降幅高達45%。其中,萬科前9月拿地總額近200億元,相比去年同期的近630億元,大幅下滑。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

  中原地產首席分析師張大偉認為,標桿房企不拿地,主要是因為去庫存,且開發商資金都非常緊張。

  張大偉對記者說,2013年下半年到2014年一季度的土地價格明顯虛高,這期間房企拿的土地在目前市場情況下,可能兩三年都難以解套。

  房企拿地是一種補庫存的正常行為,在一定程度上彌補瞭未來的供應缺口。而土地市場的活躍與否,也被認為是觀察樓市冷熱的一個窗口。

  據克而瑞數據,9月,10個典型城市土地成交建築面積1001萬平方米,環比下降53.2%,同比下降69.3%。5月份以來,土地成交建築面積同比均為負增長。

  易居分析師嚴躍進認為,9月土地市場延續瞭8月份降溫趨勢,且降溫速度加快。商品房市場銷售壓力巨鹽水區房屋民間二胎大,部分企業在資金壓力下已無力購地,部分實力較為雄厚的企業或等待更好的購地時機。

  相關單位報告顯示,1-9月,全國300個城市土地出讓金總額為17109億元,同比減少20%。

  盡管拿地金額下降,但土地價格並未隨著房價的下跌而下調。相關單位的數據顯示,300個城市的成交樓面均價為1197元/平方米,同比上漲5%;其中住宅類用地成交樓面均價為1746元/平方米,同比上漲10%,僅是溢價率有所下降,土地平均溢價率11%,較去年同期下降5個百分點。

  前9月土地成交驟降

  但萬科內部高管曾對記者表示,按照今年的情況,萬科也做不到逆市拿地,當市場陷入低迷,銷售速度下降、回款緩慢時,任何一傢房企都會面臨著資金周轉緊張的問題,隻要土地儲備足夠公司開發兩三年,留著現金過冬是最安全的策略。而且一旦銷售不好,開發商必然放緩開工施工速度,以去庫存為主,此時不可能去多拿地。

  "開發商拿地與資金密切相關,但現有的房子都賣不出去,去庫存階段拿地是很危險的,一旦開發資金斷裂就麻煩,我們去年拿的地現在都不敢開工。"長沙一傢中型房企人士說,龍頭房企尚且不敢拿地,中小開發商資金更加緊張。

  10月8日,中糧置地宣佈收購河北天成在今年年初拍下的杭州(樓盤)熱電廠地塊項目,今年年初,河北天成以總價近27億元拿下這一地塊,成為當時的區域地王。

  中糧置地並未透露收購價格,隻表示與當初拿地價格相近,但對這次地塊收購的價格和地段,中糧置地表示都非常滿意。

  萬科董秘譚華傑告訴記者,一個企業的拿地策略激進還是保守,可以用買地金額除以銷售金額的比值來衡量。如果企業的拿地金額占同期銷售額的比例低於40%,可以認為是相對保守,在60%以內可謂安全,而高於60%則比較激進。

  若以此作為衡量標準,2013年1-9月份萬科累計實現銷售金額1285.0億元,今年同期累計銷售金額為1490.6億元。萬科2013年1-9月,拿地金額占銷售額比例為49.8%,而今年同期,該比例僅為13.4%,屬於極度保守。

  9月以來,隨著樓市的見底,萬科拿地動作明顯加速,相比前8月拿地總金額的124.43億元,9月萬科拿地總額為76.2億元。

  張大偉說,最近部分城市的土地價格開始出現下調跡象,在救市政策的疊加下,預計土地市場依然將低位運行,部分企業可能開始抄底拿地。

  萬科內部人士告訴記者,如果銷售好轉,土地市場也可能回升,預期市場四季度會比前三季度好。萬科會根據銷售情況,以及市場推出的土地來判斷是否拿地。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-11/07512939467.shtml

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